Что нужно для того, чтобы легально сдать свартиру внаем или аренду в Ульяновске, как заключить договор, заплатить налог и минимизировать риски, связанные со сделкой.

Для начала разберемся в терминах. Сдача квартиры в найм это ее предоставление в пользование частному лицу за вознаграждение. Сдать квартиру в аренду – предоставить ее в пользование юридическому лицу.

И найм и аренда относятся к гражданско-правовым отношениям, которые регулирует большой раздел Гражданского Кодекса РФ. Вопросы найма оговорены в главе 35 документа.

Договор

Гражданский кодекс гласит о том, что при найме жилого помещения наймодатель и квартиросъемщик заключают договор в письменном виде. Конкретной формы договора закон не предусматривает. Зато прописывает права и обязанности сторон.

Обязанности наймодателя

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Обязанности нанимателя

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В законе перечислены моменты, которые носят обязательный характер. Однако ни одна часть или статья Гражданского Кодекса не запрещает вам вносить в договор о сдаче квартиры внаем дополнительных условий. Главное, чтобы они не противоречили другим нормативным документам.

В хорошо разработанном договоре найма квартиры прописываются несколько десятков пунктов, которые отражают интересы и наимодателя и нанимателя. Среди них – сроки и механизм оплаты (банковская карта, наличные, перевод на расчетный счет), порядок уплаты коммунальных платежей, время и порядок посещения квартиры собственником, перечень и состояние имущества, находящегося в квартире, гарантийный платеж – та сумма, которая заранее передается наймодателю на случай, если наниматель решит съехать с квартиры не предупредив хозяина, залог на случай возможной порчи имущества, порядок и сроки прекращения найма и т.п.

Договор на долгосрочную аренду квартиры
.doc (41 КБ)
Договор на краткосрочную аренду квартиры
.doc (96 КБ)

Типовые договоры почти всегда требуют доработки к конкретным условиям.

Договор найма, подписанный обеими сторонами, является юридически значимым документом и принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях.

Официально сдать можно только собственную (приватизированную) или ипотечную квартиру. Муниципальное жилье, предоставленное на условии социального найма не может использоваться для коммерческого найма. При установлении таких фактов вас могут просто выселить из нее.

Срок и регистрация договоров

Договоры найма или аренды жилого помещения, заключенные сроком более чем на один год, требуют регистрации в Росреестре. Не позднее чем через месяц после заключения сделки собственник обязан явиться в ведомство и уведомить чиновников об обременении, появившемся у жилого помещения.

Адреса Росреестра

Адрес 1
Адрес:
Ульяновская область, Ульяновск, улица Карла Маркса, 29
Телефоны:
8 (800) 100-34-34
Важно! Уточните возможность оказания услуги при личном визите или по телефону.

Адреса Росреестра в Ульяновске

Пакет документов следующий:

  • договор о найме или аренде жилого помещения, заключенный в простой письменной форме;
  • свидетельство о праве собственности;
  • паспорт владельца квартиры или дома;
  • заявление можно заполнить непосредственно в Росреестре.

Госпошлина для физлиц составляет 2 000 рублей.

Не стоит забывать, что за несоблюдение порядка регистрации договора предусмотрены штрафные санкции - штраф в размере от 1,5 до 2 тыс. рублей за несоблюдение порядка регистрации договора, до 5 тыс. рублей за несвоевременному подачу заявления. (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Как легализовать доходы

Сдача в аренду или наем не является предпринимательской деятельностью, поэтому регистрироваться в качестве ИП не обязательно. Однако, декларировать доходы все же придется.

Чтобы легализовать средства, полученные от сдачи квартиры внаем, раз в год нужно подавать декларацию по форме 3 ндфл и уплачивать в бюджет 13% от суммы полученного дохода. Сделать это нужно за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля.

Эти расходы можно оптимизировать. Например регистрация в качестве предпринимателя на УСН с уплатой 6% с доходов понижает налоговые платежи вдвое. Учитывайте, что дополнительно вам придется вносить обязательные платежи во внебюджетные фонды (27 990 руб.) и платить налог ежеквартально.

Есть еще один вариант. Вы можете приобрести патент на данный вид деятельности. Его стоимость уже является «налогом», дающим право легально получать доход и не бояться штрафов. Патент приобретается на разные сроки (от месяца до года).

Регистрация в качестве ИП даст возможность выдавать отчетные документы командировочным. Это бланки строгой отчетности – приходный ордер или кассовый и товарный чеки.

Отдельно стоит остановиться на договоре аренды. В том случае, если вы не зарегистрированы как ИП, юридическое лицо – арендатор – является налоговым агентом и самостоятельно высчитывает из оплаты по договору 13 процентов подоходного налога и вносит их в бюджет. В случае регистрации ИП отчитываться и платить налог придется самостоятельно.

Адреса налоговой

Адрес 1
Адрес 2
Адрес 3
Адрес 4
Адрес 5
ИФНС по Заволжскому району города Ульяновска (улица Алексея Наганова)
Адрес:
Ульяновская область, Ульяновск, улица Алексея Наганова, 2
Телефоны:
8 (800) 222-22-22
+7 (84225) 1-91-05 (приемная)
+7 (84223) 7-03-26 (телефон доверия)
ИФНС по Железнодорожному району города Ульяновска (улица Героев Свири)
Адрес:
Ульяновская область, Ульяновск, улица Героев Свири, 9
Телефоны:
8 (800) 222-22-22
+7 (84226) 7-51-00 (приемная)
+7 (84226) 7-51-73 (телефон доверия)
ИФНС по Ленинскому району города Ульяновска (улица Гончарова)
Адрес:
Ульяновская область, Ульяновск, улица Гончарова, 19
Телефоны:
8 (800) 222-22-22
+7 (84226) 7-74-12 (приемная)
+7 (84226) 7-78-96 (телефон доверия)
ИФНС по Засвияжскому району города Ульяновска (Промышленная улица)
Адрес:
Ульяновская область, Ульяновск, Промышленная улица, 53а
Телефоны:
8 (800) 222-22-22
+7 (84226) 7-63-01 (приемная)
+7 (84226) 7-62-17 (телефон доверия)
МИФНС по КН по УО
Адрес:
Ульяновская область, Ульяновск, улица Кузнецова, 16а
Телефоны:
8 (800) 222-22-22
+7 (84226) 7-91-06 (приемная)
+7 (84226) 7-90-16 (телефон доверия)
Важно! Уточните возможность оказания услуги при личном визите или по телефону.

Как выселить жильцов при нарушении договора

Разногласия у наймодателей и нанимателей происходят довольно часто. И именно поэтому важно иметь хорошо разработанный договор. При нарушении какого-либо из его пунктов действие документа прекращается.

Если наниматель не желает покидать жилое помещение, то придется идти в суд. Если цена договора меньше 50 тыс. рублей, то ваше дело будет рассматривать мировой судья в судебном участке. Свыше 50 тыс. рублей – федеральный судья в районном суде.

Если решение вынесено в пользу наймодателя, то у нанимателя остается два варианта – исполнить его самостоятельно или с помощью судебных приставов. Последний вариант влечет для нанимателей дополнительные расходы на компенсацию исполнительных действий.

Несколько другой механизм действует в случае аренды. Если арендодатель не зарегистрирован в качестве ИП, то он действует так, как описано выше. Если зарегистрирован, то разбирательства придется вести в арбитражном суде вашего региона.

Офис в квартире и юридический адрес

Некоторым компаниям, которые арендуют квартиры у ульяновцев, квадратные метры нужны не для проживания сотрудников, а для устройства офиса. Закон не запрещает подобные действия, главное, чтобы на них был согласен арендодатель.

На арендованную квартиру можно зарегистрировать и юридический адрес компании. Для этого собственник должен предоставить гарантийное письмо и временно прописать в ней директора компании. Прописка невозможна только в арендованной ипотечной квартире и коммуналке.

Андрей Петров
Слово эксперту!
Андрей Петров
Юрист. 32 года. Высшее юридическое образование (гражданское право).
Пошаговая инструкция, необходимые документы и адреса учреждений в статье «Как узаконить перепланировку в квартире».

Страховка квартиры

Страхование жилья не является обязательным моментом при сдаче квартиры внаем или аренду. Но собственнику нужно понимать, что далеко не все жильцы или арендаторы будут относиться к такому имуществу как к своему. Поэтому имеет смысл предварительно застраховать квартиру, тем самым минимизировав риски порчи или утраты имущества. Получить страховку проще, чем взыскивать ущерб с его виновника в гражданском порядке.

Ульяновская область
Ульяновская область